Începând cu 7 august 2026, au intrat în vigoare prevederile Legii nr. 161/2026 privind unele măsuri fiscal-bugetare, publicată în Monitorul Oficial nr. 642 din 4 august 2026.
Una dintre cele mai importante măsuri vizează menținerea, în anumite condiții, a cotei reduse de TVA de 9% pentru achiziția unei locuințe, precum și posibilitatea restituirii diferenței de TVA pentru anumite locuințe cumpărate cu cota standard în perioada de tranziție.
Reglementarea este una temporară și se aplică numai dacă sunt îndeplinite cumulativ condițiile prevăzute de lege.
Până când se poate cumpăra o locuință cu TVA de 9%?
În perioada cuprinsă între data intrării în vigoare a Legii nr. 161/2026 și 30 septembrie 2026 inclusiv, o persoană fizică poate achiziționa o singură locuință cu TVA de 9%, individual sau împreună cu alte persoane fizice, dacă sunt îndeplinite toate condițiile prevăzute de lege.
Prin urmare, termenul esențial pentru finalizarea tranzacției este 30 septembrie 2026.
Locuința trebuie să fie livrată cel târziu la această dată.
Care sunt condițiile pentru aplicarea TVA de 9%?
Pentru aplicarea cotei reduse trebuie îndeplinite cumulativ mai multe condiții.
1. Suprafața utilă nu poate depăși 120 mp
Locuința trebuie să aibă o suprafață utilă de cel mult:
120 mp
fără a include anexele gospodărești.
Suprafața utilă este determinată potrivit Legii locuinței nr. 114/1996.
2. Valoarea locuinței nu poate depăși 600.000 lei fără TVA
Valoarea locuinței, inclusiv terenul pe care aceasta este construită, trebuie să fie de maximum:
600.000 lei, exclusiv TVA.
Dacă valoarea depășește acest plafon, cota redusă de 9% nu poate fi aplicată în baza acestei facilități.
3. Locuința trebuie să poată fi locuită ca atare
La momentul livrării, locuința trebuie să îndeplinească cerințele necesare pentru a putea fi locuită ca atare.
Această condiție se analizează în raport cu prevederile legale aplicabile la momentul încheierii actului juridic prin care s-a făcut plata în avans.
4. Cumpărătorul nu trebuie să mai fi achiziționat o locuință cu TVA redus după 1 ianuarie 2023
Persoana fizică nu trebuie să fi achiziționat o altă locuință cu cotă redusă de TVA începând cu:
1 ianuarie 2023.
Verificarea se realizează prin intermediul Registrului achizițiilor de locuințe cu cota redusă de TVA.
Facilitatea poate fi utilizată pentru o singură locuință.
5. Trebuie să existe un act de plată în avans încheiat până la 1 august 2025
O condiție foarte importantă este existența unui act juridic încheiat până la data de 1 august 2025, care să aibă ca obiect plata în avans pentru achiziția locuinței.
Prin urmare, Legea nr. 161/2026 nu creează în mod general posibilitatea de a cumpăra orice locuință nouă cu TVA de 9% până la 30 septembrie 2026.
Facilitatea este legată de existența unei relații contractuale anterioare datei de 1 august 2025.
Condiție suplimentară pentru antecontractele încheiate între 3 și 31 iulie 2025
Pentru actele juridice privind plata în avans încheiate în perioada:
3 iulie – 31 iulie 2025 inclusiv
este prevăzută o condiție suplimentară.
Cumpărătorul trebuie să dovedească faptul că a plătit până la data de 31 iulie 2025 inclusiv un avans reprezentând cel puțin:
20% din valoarea locuinței, exclusiv TVA.
Dacă această condiție nu este îndeplinită, nu se poate beneficia de cota redusă de 9% în baza acestei prevederi tranzitorii.
Exemplu practic
Să presupunem că o persoană a semnat un antecontract pentru cumpărarea unui apartament la data de 15 iulie 2025.
Prețul apartamentului fără TVA este de:
500.000 lei.
Pentru a beneficia de TVA de 9%, pe lângă celelalte condiții, cumpărătorul trebuie să fi plătit până la 31 iulie 2025 un avans de minimum:
100.000 lei, reprezentând 20% din valoarea fără TVA.
În plus, transferul și livrarea locuinței trebuie să aibă loc până la 30 septembrie 2026.
Notarii trebuie să verifice Registrul locuințelor cu TVA redus
Legea introduce obligații clare și pentru notarii publici.
Înainte de autentificarea tranzacției, notarul trebuie să verifice în Registrul achizițiilor de locuințe cu cota redusă de TVA dacă persoana respectivă îndeplinește condiția privind achiziția unei singure locuințe cu cotă redusă.
Dacă această condiție nu este îndeplinită, actul poate fi autentificat, dar livrarea locuinței se va face cu cota standard de TVA.
Notarul trebuie, de asemenea:
- să completeze Registrul la data autentificării transferului de proprietate;
- să menționeze în act faptul că verificarea a fost efectuată;
- să înscrie cota de TVA aplicată;
- să precizeze cota de TVA indiferent dacă aceasta se adaugă separat prețului sau este inclusă în preț.
Ce se întâmplă cu locuințele cumpărate cu TVA standard între 1 și 7 august 2026?
Legea nr. 161/2026 reglementează separat o situație importantă.
Persoanele fizice care au cumpărat una sau mai multe locuințe cu cota standard de TVA în perioada:
1 august 2026 – 6 august 2026
pot solicita restituirea diferenței dintre TVA standard și TVA de 9% pentru o singură locuință, dacă îndeplinesc condițiile prevăzute de lege.
Aceasta este perioada dintre 1 august 2026 și data intrării în vigoare a Legii nr. 161/2026, respectiv 7 august 2026.
Ce condiții trebuie îndeplinite pentru restituirea diferenței de TVA?
În principiu, sunt aceleași condiții aplicabile achiziției cu TVA de 9%:
- maximum 120 mp suprafață utilă;
- maximum 600.000 lei valoare fără TVA, inclusiv terenul;
- locuința să poată fi locuită ca atare;
- persoana să nu fi cumpărat o altă locuință cu TVA redus începând cu 1 ianuarie 2023;
- existența unui act de plată în avans încheiat până la 1 august 2025.
Pentru actele încheiate între 3 și 31 iulie 2025 trebuie, de asemenea, făcută dovada avansului de 20% achitat integral până la 31 iulie 2025.
Ce se întâmplă dacă persoana a cumpărat mai multe locuințe?
Dacă în perioada 1 august 2026 – 6 august 2026 au fost cumpărate mai multe locuințe care îndeplinesc condițiile legale, restituirea diferenței de TVA se poate realiza pentru o singură locuință.
Legea stabilește că va fi luată în considerare locuința pentru care faptul generator de TVA a intervenit primul.
De când poate fi cerută restituirea TVA?
Restituirea diferenței dintre cota standard și cota redusă de TVA de 9% poate fi solicitată începând cu:
1 octombrie 2026.
Procedura efectivă de restituire trebuie aprobată prin ordin al președintelui ANAF.
Legea prevede un termen de 30 de zile de la intrarea sa în vigoare pentru aprobarea acestei proceduri.
Prin urmare, persoanele interesate vor trebui să urmărească publicarea ordinului ANAF care va stabili documentele și pașii necesari pentru solicitarea restituirii.
Reguli și pentru locuințele destinate închirierii subvenționate
Legea menține până la 1 octombrie 2026 cota redusă de TVA de 9% și pentru anumite clădiri livrate către primării pentru atribuirea cu chirie subvenționată persoanelor sau familiilor care nu își permit accesul la o locuință în condițiile pieței.
Și în această situație trebuie să existe acte juridice privind plata în avans încheiate până la 1 august 2025.
Primăriile care au cumpărat astfel de imobile cu TVA standard în perioada de tranziție pot, în anumite condiții, solicita restituirea diferenței de TVA.
Care sunt cele mai importante date?
Pentru aplicarea corectă a Legii nr. 161/2026 trebuie urmărite în special următoarele termene:
1 ianuarie 2023 – data de la care se verifică dacă persoana a mai cumpărat o locuință cu cotă redusă de TVA.
31 iulie 2025 – termen pentru plata avansului de 20%, în cazul actelor încheiate între 3 și 31 iulie 2025.
1 august 2025 – termenul-limită până la care trebuie să fi fost încheiat actul privind plata în avans.
1 august 2026 – 6 august 2026 – perioada pentru care poate interveni restituirea diferenței dintre TVA standard și TVA de 9%.
7 august 2026 – data intrării în vigoare a Legii nr. 161/2026.
30 septembrie 2026 – ultima zi în care poate avea loc livrarea locuinței pentru aplicarea facilității.
1 octombrie 2026 – data de la care poate fi solicitată restituirea diferenței de TVA.
Concluzie
Legea nr. 161/2026 introduce o soluție tranzitorie pentru persoanele care au început achiziția unei locuințe înainte de modificarea regimului TVA.
Cota redusă de 9% poate fi aplicată până la 30 septembrie 2026, dar numai dacă sunt îndeplinite simultan condițiile referitoare la suprafață, valoare, caracterul locuibil al imobilului, istoricul cumpărătorului și existența unui act de plată în avans încheiat până la 1 august 2025.
Pentru anumite tranzacții finalizate cu TVA standard în perioada 1-6 august 2026, legea permite recuperarea diferenței față de cota de 9%, însă cererea va putea fi depusă numai începând cu 1 octombrie 2026 și potrivit procedurii care urmează să fie stabilită de ANAF.
Pentru cumpărători, dezvoltatori imobiliari și consultanții acestora, verificarea atentă a datelor contractuale și a condițiilor cumulative este esențială înainte de stabilirea cotei de TVA aplicabile.
B&B Consulting oferă servicii de contabilitate și consultanță fiscală pentru societăți, dezvoltatori imobiliari și contribuabili care au nevoie de sprijin în aplicarea corectă a legislației privind TVA.